Une bouteille de vin peut-elle annoncer l’éclatement d’une bulle immobilière ?

Samedi 13 octobre, une bouteille de Romanée-Conti de millésime 1945, est adjugée 558 000 dollars à New York. Cette année-là, 600 bouteilles de ce vin avaient été produites, juste avant que le domaine n’arrache les vignes pour les replanter ensuite. Ce prix sans précédent traduit-il un dérèglement dans l’échelle des valeurs. Constitue-t-il un signe d’une prochaine grande crise financière ? Les crises économiques et financières sont, en effet, précédées de valorisation de certains actifs ne répondant à aucune rationalité, à moins que cette vente ne soit qu’un épiphénomène en aucun cas assimilable à la crise des tulipes de 1637.

 

Plusieurs experts économiques, dont ceux du FMI, commencent à s’inquiéter des conséquences de la progression de l’endettement favorisée par les politiques monétaires non conventionnelles des banques centrales japonaise, américaine, européenne et chinoise. Si les États tentent tant bien que mal de maîtriser leur endettement, les agents privés ont accru ces dix dernières années le volume de leurs crédits du fait des faibles taux pratiqués par les banques. Cet endettement constitue une menace en cas de retournement de la conjoncture, surtout s’il s’accompagne d’une hausse des taux empêchant un rééchelonnement à moindre coût. Cette hausse pourrait provoquer une brutale correction des prix de certains actifs. Tous les pays ne sont pas égaux face à ce risque. Ceux dont les prix de l’immobilier ont le plus progressé, accompagnés par une hausse de l’endettement, pourraient évidemment être plus exposés que les autres.

 

Ce risque même s’il ne doit pas être exagéré n’est pas imaginaire au regard des précédents historiques. Dans un passé assez proche, plusieurs pays ont dû faire face à un éclatement soudain de bulles immobilières ou de bulles financières en relation avec un retournement rapide des taux d’intérêt. Les crises immobilières se révèlent les plus dures à juguler compte tenu des effets dominos qu’elles peuvent entraîner.

 

Sur ces trente dernières années, les prix de l’immobilier ont connu des évolutions rapides et fortes. Ainsi, au Japon, les prix se sont accrus, de 170 % de 1988 à 1991, aidés en cela par une augmentation de l’encours de prêts immobiliers. Cette bulle immobilière a éclaté en 1993 avec une chute des prix qui a atteint plus de 50 %. Cette crise est intervenue dans un climat déflationniste avec une progression des taux d’intérêt réels.

 

Aux États-Unis, de 1998 à 2008, les prix de l’immobilier ont progressé de 180 %. La dette immobilière des ménages est, de son côté, passé de 60 à 100 % du PIB sur cette même période. La légère remontée des taux en 2008 et la crise des subprimes ont provoqué une chute des prix de 36 % entre 2008 et 2012. Depuis 2012, les biens immobiliers se sont appréciés de plus de 55 %, retrouvant leur niveau de 2008. En revanche, la dette immobilière des ménages est revenue à son niveau de 2002, 70 % du PIB. Cette relative sobriété des ménages américains limite les risques d’une nouvelle crise immobilière. Les menaces dans ce pays concernent les prêts étudiants et les crédits pour l’achat de voiture. L’amélioration des salaires et le plein emploi rendement supportables ces deux risques.

 

 

 

Au sein de la zone euro, les prix de l’immobilier ont connu, de 1998 à 2008, une hausse de 80 % avant de baisser de 10 % de 2008 à 2012. Ils ont depuis progressé de 20 %. La dette immobilière des ménages est passée de 35 à 60 % du PIB de 1998 à 2008. Les prix de l’immobilier résidentiel augmentent fortement depuis 10 ans en Suède (multiplié par 2), au Royaume-Uni (+50 %), aux Pays-Bas (+30 %), en Allemagne (+40 %), en France (+15 %), en Belgique (+20 %). Les pays qui n’ont pas retrouvé les niveaux d’avant crise sont l’Espagne, le Portugal et la Grèce. Dans ce dernier pays, les prix de l’immobilier ont été divisés par deux depuis 2008.

 

Les taux d’intérêt à long terme sont aujourd’hui nettement inférieurs à la croissance en valeur dans la quasi-totalité des pays de l’OCDE. Cela concerne notamment le Royaume-Uni, les États-Unis, le Canada, la Suède, la France, l’Espagne, l’Allemagne, le Japon, les Pays-Bas ou la Belgique. La dette immobilière des ménages est en baisse en Espagne, au Portugal et en Irlande. En revanche, elle augmente en Suède (135 % du PIB en 2018 contre 110 % en 2008), en France (70 % du PIB en 2018 contre 70 % en 2008), en Belgique (85 % du PIB contre 60 %). Elle est également en forte progression en Suisse. La dette immobilière des ménages atteint des niveaux élevés au Danemark (230 % du PIB), en Suisse (140 % du PIB) et aux Pays-Bas (120 %).

 

Les pays les plus fragiles sont ceux qui connaissant des bas taux d’intérêt, des prix élevés de l’immobilier et un fort niveau d’endettement des ménages. Sont concernés, le Canada, la Suède, les Pays-Bas, la Belgique et l’Autriche. La France se situe dans une position intermédiaire avec des taux bas et des prix immobiliers en hausse mais, même si elle s’accélère, la progression de l’endettement des ménages reste dans des limites – pour le moment – acceptables.

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