Spéculation immobilière, dangers et moyens pour la contrer

17/08/2019, classé dans

La spéculation immobilière est-elle une réalité ?

Face à la montée des prix de l’immobilier, certains estiment que la France est menacée d’une bulle spéculative. D’autres mettent en avant qu’il devient impossible pour des jeunes actifs, pour des personnes à revenus modestes voire moyens de trouver un logement. Dans des régions comme la Corse, des élus souhaitent que des mesures soient prises afin de lutter contre la spéculation ou contre une spoliation de la terre.

Une opération immobilière peut être considérée comme spéculative si elle est motivée par l’augmentation attendue de la valeur du bien. La spéculation suppose une augmentation rapide des prix combinée à des transactions immobilières importantes avec une durée de détention des biens faibles. La spéculation suppose une rotation rapide des biens. Elle est souvent associée à un financement par crédit, avec un effet de levier important. Elle aboutit à une déconnexion de la valeur des biens des revenus. Dans le passé, la France a connu des périodes d’intense spéculation immobilière, en particulier lors du réaménagement par le Baron Haussmann à Paris.

Avec les taux d’intérêt faibles, avec l’essor du crédit, avec l’augmentation continue des prix, pouvons-nous considérer que nous sommes confrontés à une bulle immobilière spéculative ?

En France, les prix immobiliers sont avant tout portés par la rareté de l’offre et par une demande qui reste dynamique du fait de l’évolution démographique. La population française continue à progresser. Elle se concentre de plus en plus au sein des grandes agglomérations et sur le littoral qu’il soit atlantique ou méditerranéen. Cela induit des goulets au niveau de l’offre d’autant plus que les politiques de protection de l’environnement raréfient le foncier (exemple en Corse après l’adoption du PADDUC).

En vingt ans, les prix de l’immobilier ont plus que doublé en France mais de manière très différenciée selon les régions, les agglomérations. Le marché immobilier est en effet segmenté en multiples sous-marchés qui ont leurs caractéristiques propres, en matière d’élasticité de l’offre (c’est-à-dire du nombre d’agents prêts à vendre leur bien immobilier en cas de hausse des prix) et d’élasticité de la demande. Que ce soit dans les grandes agglomérations et dans certaines communes du littoral, l’appréciation des biens est bien supérieure à l’augmentation des prix. Au sein des grandes agglomérations, les ménages ont des difficultés pour se loger. Au niveau du littoral, la question est plus complexe. En effet, les résidences secondaires et les investissements immobiliers pour le tourisme entrent en concurrence avec les résidences principales. En Corse, 37 % des logements sont des résidences secondaires contre une moyenne nationale de 11 %. Cette proportion n’a pas empêché la croissance du nombre de résidences principales. Depuis 2010, leur nombre progresse à un rythme annuel moyen de 1,7 %, plus rapide que la moyenne métropolitaine (+ 0,9 %). Entre 2010 et 2015, le parc de résidences secondaires croît à un rythme annuel moyen de 3,3 %, soit trois fois plus rapidement que pendant la période 1990-1999. Comme au niveau national, le rythme de croissance du parc de résidences secondaires est supérieur à celui des résidences principales. Il est deux fois plus élevé dans la région.

Étant donné des spécificités locales de l’immobilier, les moyennes nationales voire régionales n’ont guère de signification. Ainsi, en Corse, les prix augmentent fortement dans le Golfe d’Ajaccio, en Balagne, à Bastia comme à Porto-Vecchio quand leur hausse est plus que modérée à vingt kilomètres des côtes. Les tensions sont les plus fortes quand la croissance démographique s’accompagne d’une forte demande pour les résidences secondaires. Cette situation est constatée à l’Île de Ré, à Arcachon et dans certaines communes de la Cote d’Azur. Les îles en étant des espaces clos à forte identité sont naturellement plus sensibles à la problématique d’accès au logement.

Quels sont les moyens pour lutter contre la spéculation immobilière ?

La taxation des plus-values immobilières constitue un des outils de lutte contre la spéculation. En effet, les opérations de ventes concernant les résidences secondaires peuvent être taxées jusqu’à 36,2 %. Cette taxation est de deux natures, fiscale et sociale. Le taux de l’impôt est de 19 %. Un abattement est prévu en fonction de la durée de détention. Il est de 6 % par année à compter de la 6ème année jusqu’à la 21ème année et de 4 % la 22ème année. Ainsi, au terme de 22 ans, le taux est ramené à 0 %.

Les plus-values sont également assujetties aux prélèvements sociaux. Leur exonération n’intervient qu’après 30 ans. L’abattement est de 1,65 % à compter de la 6ème année de détention, de 1,60 % la 22ème année et de 9 % à partir de la 23ème année.

Cette taxation pourrait être accrue dans les premières années afin d’éviter les opérations spéculatives et atténuée au-delà de 10 ans. Par ailleurs, les pouvoirs publics pourraient contrôler les montages permettant d’échapper à cette taxation. Certaines résidences secondaires sont enregistrées comme principales pour échapper à l’impôt. Une obligation de résidence réelle de deux à trois ans pourrait être instaurée. L’application de la taxation des plus-values aux résidences principales pourrait également éviter certains dérapages spéculatifs. Cette mesure serait, en revanche, très impopulaire. L’État pourrait confier la taxe sur les plus-values aux collectivités locales avec une possibilité d’en fixer le taux.

La multiplication des locations saisonnières est souvent pointée du doigt. En effet, dans les zones touristiques, les propriétaires de biens immobiliers ont avantage à louer en saisonnier qu’à le faire à l’année. Cette situation restreint le nombre de logements disponibles. En la matière, la législation en vigueur à Paris et dans les grandes villes pourrait s’appliquer dans les villes touristiques. Ainsi, une distinction entre les différents types de loueurs et de location serait instaurée.

Les résidents conservent la possibilité de louer moins de 4 mois dans l’année leur logement (soient 120 jours) sans démarche administrative particulière. Ils peuvent ainsi profiter de revenus complémentaires, sans demander d’autorisation. En revanche, au-delà, il faut demander l’autorisation et effectuer une compensation. À Paris, le bailleur doit transformer en habitation, un local commercial, une boutique ou encore un bureau, d’une surface équivalente et dans le même arrondissement pour ensuite le mettre en location. Cette acquisition/transformation compense donc le retrait d’un bien du parc privé d’habitation principale. Une lourde sanction est prévue en cas de transgression. Cette mesure pourrait s’appliquer à tous les détenteurs de résidence secondaire et qui ne sont pas inscrits en tant que loueur professionnel ou qui n’ont pas le statut de résidence hôtelière. La compensation aurait l’avantage de préserver le parc de logements destinés à la résidence principale. 

L’autre moyen pour éviter la hausse des prix et les pratiques excluant les résidents locaux du marché serait de mieux contrôler les transactions en surveillant l’existence de commissions ou de paiement en nature. Les pouvoirs publics pourraient aussi avoir la possibilité d’interdire des ventes dont le prix de vente pourrait être considéré comme excessif. Cet encadrement des prix de vente en zone tendue serait le corollaire de l’encadrement des loyers.

Au-delà de ces mesures, il faut bien prendre conscience que le prix de l’immobilier obéit à la règle de la rareté. Le concept de mixité sociale avec la création de quelques logements sociaux au sein de quartiers huppés sert souvent de béquilles pour masquer le problème d’accès à la résidence principale. Les pouvoirs publics sont confrontés à des objectifs contradictoires, accession à la propriété, protection de l’environnement, dynamisme économique. La France s’est dotée d’une réglementation urbanistique parmi les plus sévères d’Europe. La population est, en outre, très réfractaire à la construction de tours, d’immeubles de haute taille ou de nouveaux ensembles. Les actuels détenteurs de résidence principale bénéficiant d’importantes plus-values ne souhaitent en aucun une baisse des prix de l’immobilier. Le marché est détenu par les propriétaires ce qui rend difficile son accès aux primo-accédants.

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