Immobilier : que change la loi Duflot ?

la loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) défendu  par le Ministre du Logement, Cécile Duflot, a été adoptée le 20 février. Cette loi pourrait impacter le marché de l’immobilier locatif.

Elle comporte quatre grands chapitres

L’encadrement des loyers

A partir de l’automne 2014, les observatoires locaux des loyers devront collecter des données auprès des agences immobilières pour  déterminer un loyer médian de référence par catégorie (studio, T1, T2…) et par quartier. Ce loyer hors charges au m² sera fixé par arrêté préfectoral, accessible sur Internet et actualisé tous les ans.

Pour déterminer le loyer médian de référence, les observatoires prendront en considération le flux dans les agences immobilières (les biens à la relocation) mais aussi le stock (ceux loués depuis des années, qui sont par hypothèse les moins élevés). Le Préfet fixera également un loyer médian de référence majoré de 20 % qui sera le plafond de loyer qui s’imposera aux propriétaires sauf si son bien dispose de spécificités pouvant expliquer le dépassement.  Ce système s’appliquera dans 28 zones, des  agglomérations de plus de 50 000 habitants où  un déséquilibre important entre l’offre et la demande est constaté : Paris, Lille, Marseille – Aix-en-Provence, Menton – Monaco ou Montpellier… Un décret d’application précisera les communes concernées. Les parking, les locations saisonnières ne sont pas visés par la loi.

Plus d’un quart des loyers franciliens devrait  baisser, selon le Ministre. A Paris, la perte pour certains propriétaires pourraient perdre jusqu’à plus de 2000 euros de revenus fonciers par an.

La Garantie universelle des loyers

Le Gouvernement a institué une garantie universelle des loyers. A compter du 1^er janvier 2016, en cas d’impayés, les propriétaires pourront bénéficier d’une garantie  pendant une durée maximale de 18 mois avec un mois de franchise (à confirmer par décret) dans la limite d’un loyer médian de référence. Il y aura une possibilité d’opter pou une complémentaire via des assurances privées afin d’obtenir une indemnisation sur le montant total du loyer. Si le bailleur préfère une caution, il lui suffira de cocher une case sur le bail pour refuser la Gul. Elle sera financée par l’Etat à hauteur de 450 millions, un coût qui  » se substitue à des dépenses actuelles de l’Etat, des collectivités ou des organismes HLM.

Les rapports locataires-propriétaires

Les honoraires d’agence sont désormais en majorité à la charge du propriétaire. Seuls les frais liés à l’organisation de la visite du bien, à la constitution du dossier du locataire, à la rédaction du bail et la réalisation de l’état des lieux sont partagés entre les deux parties.

Les propriétaires ne peuvent plus exiger du candidat à la location une pièce justificative ne figurant pas sur la liste définie par décret. Sous peine de se voir infliger une amende pouvant atteindre jusqu’à 3000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Autre amende encourue : entre 3000 et 20 000 euros pour une personne physique et jusqu’à 40 000 euros pour une personne morale en cas de congé frauduleux. En cas de contestation par le locataire, le juge vérifiera le caractère sérieux du motif du congé.

Des formulaires de bail vont être définis par décret .

les locations saisonnières

La loi  modifie la réglementation pour la  location des résidences secondaires.  La location de meublés touristiques de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage doit désormais avoir reçu de sa mairie une   » une autorisation de changement d’usage du logement « . Il devra effectuer une compensation par transformation de biens en usage commercial en logement. Cette mesure risque de tur le marché compte tenu de sa complexité. Elle s’appliquera  aux villes de de plus de 200 000 habitants, ainsi que dans les communes des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94). Ces mesures s’étendent également, sur décision du conseil municipal, aux communes de plus de 50 000 habitants dites « tendues », déjà soumises au dispositif d’encadrement des loyers.

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