Immobilier et si demain la bulle française éclatait ?

Aux Etats-Unis, les prix de l’immobilier ont baissé de 30 à 40 %. Ils ont également fortement diminué en Espagne ou au Royaume-Uni. En France, après avoir stagné durant l’année 2009, la tendance a été à l’envolée surtout durant le premier semestre 2010. De ce fait, depuis le début de la décennie, le prix du mètre carré a été multiplié, en moyenne, par deux en France. Cette appréciation explique en grande partie le sentiment partagé par un nombre croissant de Français que leur pouvoir d’achat se contracte quand bien même il n’a pas cessé d’augmenter. Un Français consacre du quart au tiers de ses revenus au loyer ou à l’amortissement de son prêt immobilier. Du fait du poids croissant des dépenses de logement, le Français vit plus modestement que ce voisins. Ainsi, un salarié à rémunération égale paie en moyenne un loyer deux fois inférieur et pour un logement de meilleure qualité. En outre, le rendement de l’immobilier locatif est meilleur en Allemagne qu’en France (en revanche, les plus-values sont moindres).

L’appréciation de l’immobilier est alimentée par le développement de l’investissement locatif aidé. Deux tiers des investissements locatifs sont des opérations de défiscalisation qui ont conduit toute la châine du secteur immobilier à augmenter ses tarifs. Du foncier à la construction en passant par les différents intermédiaires ont majoré leur prix du fait qu’il y une pénurie face à la demande. Le secteur du bâtiment est aujourd’hui incaable de construire plus de 350 000 logements par an.

Le régime d’amortissement fiscal n’a pas incité à peser sur les prix bien au contraire. Plus le montant du bien est élevé, plus l’amortissement (dans les limites des plafonds autorisés) sera important.

Plus grave, cette frénésie pour le logement n’a en rien réduit a pénurie car de nombreux programmes ont été réalisés dans des villes ou dans des zones géographiques où il n’y avait pas de réels besoins. En effet, les promoteurs ont opté pour des villes où lecoût du foncier était faible  ; dans ce cas là, les habitants préfèrent acheter et non louer ou si ce n’est pas cher, c’est qu’il n’y a pas de demande…

Souvent faute de demande, le montant des loyers n’est pas à la hauteur des espérances et en cas de vacance du logement, les avantages fiscaux peuvent être remis en cause.

Du fait des tickets d’entrée de plus en plus élevés, le marché immobilier français repose sur la plus-value et non sur le rendement locatif. C’est le stock qui valorise l’investissement et non le flux.

En cas de retournement du marché, ce qui n’est pas impossible, de nombreux investisseurs risquent d’être décus.

Quels sont les facteurs qui peuvent générer un retournement du marché de l’immobilier ?

A court terme :

– une augmentation des taux d’intérêt
– une aggravation de la crise économique
– un ticket d’entrée trop élevée raréfiant le nombre d’investisseurs
– la fin des mécanismes d’incitation fiscale

A moyen et long terme

– la moindre augmentation de la population
– le vieillissement de la population (vente d’appartements en zone urbaine au profit des zones cotières)
– le tarissement de l’épargne du fait d’une hausse des prélèvements, des besoins en matière de retraite et de dépendance

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